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一线楼市“金九”分化
大江网金融频道  2015-09-30 10:45:28  来源:第一财经日报   编辑:谭龙  作者:蔡胤 吴丹 罗韬

  

编者按:楼市深度调整仍在继续,一线城市传统的“金九”胜景不再,分化也进一步加剧——北京9月楼市交易虽然表现疲软,但普通商品房豪宅化趋势越来越明显;上海连续6个月成交量均超过120万平方米,供需两旺下,房企酝酿继续涨价;深圳9月楼市虽已回归理性,但房价似乎仍在上涨通道;而广州楼市平稳低调,一手房成交均价仅15109元/平方米,与北上深差距拉大。

制图/蒋浩明

【盘点金九】北京商品房豪宅化 上海开发商酝酿提价

       传统的楼市旺季“金九银十”过半,北京的“金九”却在平淡中收尾。

  来自两家房地产服务机构的数据显示,北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成,而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。

  上海的新房市场依旧延续了此前的良好成交情况,整个9月也是房地产传统的交易旺季,上海市场表现也不错。

  北京:入市项目豪宅化

  亚豪机构日前提供给《第一财经日报》记者的数据显示,截至27日,9月北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套,成交面积64.31万平方米,环比分别减少27%、22%。与此同时,9月商品住宅成交均价却环比上涨了12%,达到3.1万元/平方米。另据链家网研究院的最新统计数据,9月1日至27日,北京新建纯商品住宅(不含保障房与自住房)成交3824套,环比下滑22%,较去年同期上涨18%。

  新房市场在7月份达到高点后,连续两月出现下滑,从上述数据看,北京“金九”的成交明显低于预期。关于原因,亚豪机构市场总监郭毅对记者分析,一方面,随着北京纯商品住宅用地持续减少,潜在供应减少,大量房企不得不选择控制供应节奏,因此影响了成交量;另一方面今年股市的快速走低使得楼市购买力也相应下滑,影响了下半年的楼市成交走势;同时在通州版限购令的影响下,9月1日至27日,通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交836套,环比减少52%,从盘踞3个月的行政区成交首位的宝座上退下,被大兴与房山所超越。链家网研究院李巧玲也认为,“金九”北京楼市的暗淡,与通州限购升级有关,部分潜在需求由于条件不满足难以入市,致使通州成交占比明显下滑。据链家网研究院统计,9月通州成交占比仅为13.2%,较7、8月分别下滑5个与11个百分点。

  虽然市场压力不小,但很多开发商仍对北京趋之若鹜。以旭辉为例,今年6月份,断顿已久的土地市场放出大兴8幅土地,旭辉率先连拿两幅,近两年旭辉更是在竞争白热化的北京市场摘下十幅地块。

  “北京应该是全国地价最高的,比上海都高,北京最近推出的地,基本上50%以上都是踩着周边二手房的销售价去构成新房楼板(价格),对于土地市场来说,大家比拼的不是实力而是想象力。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏日前对记者说,“我感觉这不是一个可持续的状态,北京2000万以上的房产一年能卖300~400套,今年到明年的供应,我想不到它会是一个怎么样的结果。”

  但孔鹏坦言,北京的产品豪宅化的趋势已经无法逆转。机构统计的9月供给数据也说明了这种豪宅化趋势。亚豪机构在报告中称,9月1日至27日,北京住宅市场共有29个项目入市,相比8月同期减少了7个,扣除自住房后新增供应3910套,环比8月同期减少12%。但供给减少的主要是刚需盘,受到频频出现的高价地的影响,北京9月楼市出现高价盘集中入市现象。

  上海:房企酝酿涨价

  上海链家市场研究部监控数据显示,截至9月28日,9月上海市商品住宅的供应量为174.6万平方米,环比上涨125.0%,同比上涨33.2%;成交量为125.5万平方米,同比上涨62.6%。值得一提的是,本月上海楼市成交均价为30462元/平方米,同比上涨9.6%。

  《第一财经日报》记者注意到,上海的商品住宅成交量已经连续6个月超过120万平方米,远超过每个月的供应量。多位业内人士认为,随着供应量的下滑和需求的增加,未来上海的房价上涨压力很大,目前上海的商品住宅销售均价已经超过3万元/平方米。

  

【盘点金九】深圳遇冷,广州“翘尾”

  记者吴斯丹发自深圳

  上半年的楼市明星——深圳,因需求被大量提前透支,并没有迎来成色十足的“金九”。

  在一线城市中表现最弱的广州楼市,今年9月却表现较佳,在邻近月尾时甚至出现了“翘尾”行情。

  深圳:理性赶走疯狂

  《第一财经日报》记者根据深圳规划与国土资源委员会官网数据统计,9月1日至9月28日,深圳一二手住宅成交不足1.4万套,这与上半年一度突破2万套的成绩相比,出现了严重的下滑。

  其中,一手住宅成交3936套,成交面积39.86万平方米;二手住宅成交9740套,成交面积83.6万平方米。即便按照日均成交数据将9月29日、9月30日计算进去,仍然比8月表现逊色。

  根据深圳中原研究中心监测,8月深圳一手住宅成交5643套,成交面积为57.72万平方米。二手住宅成交11206套,成交面积94.83万平方米。

  从过往几周的表现来看,深圳一手住宅进入9月以来就一直处于低迷状态,不仅推盘量少,上半年频频出现的“日光盘”现象也难以再现。

  “我们原本预计9月份会有不少于50个新盘入市,结果有很多新盘并没有推出,开发商也在观望。”美联物业全国研究中心何倩茹9月28日对《第一财经日报》记者表示。

  至今,9月的周均推盘量为9.7万平方米,这已经恢复到了4月份的成交水平,显著低于从5月到8月份周均15万平方米的成交量,下跌幅度将近36%。

  9月第一周、第二周分别仅有2个项目入市,到第三周、第四周才有所上升,但总体来看,销售率都不太理想。

  以上周(9月21日~9月27日)为例,入市项目的整体销售率只有六成五左右,某推售体量较大的楼盘销售率更是低至五成。某港资开发商由于资本外流和人民币贬值的预期仍在,提供了低于其周边楼盘的开盘价格,意图回笼资金,但销售率仍然一般。

  从成交量数据来看,7月份的周平均成交量为约1400套,6月份则为1715套,但9月下降到周均958套左右的水平。上周成交仅为865套,显著低于平均水平。

  深圳楼市“金九”遇冷,还得归因于上半年的疯狂。自“3·30”新政以来,深圳二手房率先“脱缰”,裹挟着一手房进入疯涨状态。

  到8月,深圳一手房成交均价36159元/平方米,二手房成交均价为40346元/平方米,与4月相比分别上涨了37.1%、12.3%,其中部分片区的房价上涨幅度高达40%。

  何倩茹分析,经过上半年的疯涨之后,深圳房价已经处于高位,购房者变得更加理性,对于过高的房价不会疯狂追买。

  “另一方面,过去半年尤其是第二季度透支了很多购房需求,这也是造成金九成交活跃度下降的主要原因之一。”何倩茹对本报记者表示。

  而股市动荡下跌,也在一定程度上“拖累”了深圳楼市。深圳某楼盘销售人员则告诉本报记者,由于股市暴跌,购房者资金被套牢,其项目出现了多起退房案例。

  二手房方面,业主的报价底气也随之减弱,谈价空间变大。“金九”即将结束,马上进入“银十”,开发商或加大推盘力度,但在定价上会趋于理性。

  广州:金九银十可期

  根据搜狐焦点统计数据,截至9月27日,广州全市一手住宅共成交6634套,比去年同期增加了2615套,涨幅达39%。

  成交套数的同比涨幅巨大,主要缘于去年广州楼市的低迷。由于供应过大,广州楼市在去年的成交一度陷入萎靡,直到今年各种救市政策出台后,才逐渐回暖。

  与往年同期相比,6634套的成交量也只能算广州“金九”的中等水平。2013年、2012年同期的成交量分别为7664套、8621套。

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